Câștigul de pe urma investițiilor în proprietăți rezidențiale noi din București variază între 3,9% și 8,4% (randament anual), cele mai bune niveluri fiind înregistrate la apartamentele aflate mai departe de centrul orașului, adică în cartierele cu densitate mai mare, precum Dristor, Mihai Bravu-Vitan, Berceni, Giurgiului sau Crangași, potrivit unui calcul wall-street.ro pe baza datelor centralizate într-un raport de către compania de consultanță imobiliară JLL România.
În aceste din urmă zone, câștigul anual (yield) calculat în funcție de nivelul chiriei lunare și prețul de achiziție (inclusiv TVA de 5% sau 19%) pentru un apartamente de 50 de metri pătrați este cel mai bun, ceea ce asigură un randament atractiv pentru o astfel de investiție imobiliară. Totodată, un yield anual ridicat oferă și o perioadă de amortizare mai redusă, așa cum se poate observa în cel de-al doilea tabel.
Pe de altă parte, în zonele ultracentrale și de nord, precum Herăstrău - Nordului, Kiseleff - Aviatorilor, Dorobanți - Floreasca, Victoriei - Romană - Universitate și Unirii randamentele sunt mai reduse, de 5% sau chiar mai puțin. Având în vedere prețurile de achiziție care sunt mult mai mari decât în cartierele aglomerate.
Cartier | Chirie medie lunara (euro) | Pret 50 mp fara TVA (euro) | Pret 50 mp cu TVA (euro) | Yield (%) |
---|---|---|---|---|
Crangasi | 475 | 65.000 | 68.250 | 8,4 |
Berceni | 400 | 57.500 | 60.375 | 8,0 |
Giurgiului | 375 | 55.000 | 57.750 | 7,8 |
Dristor | 500 | 75.000 | 78.750 | 7,6 |
Mihai Bravu - Vitan | 500 | 75.000 | 78.750 | 7,6 |
Pipera Nord | 525 | 80.000 | 84.000 | 7,5 |
Giulesti | 325 | 50.000 | 52.500 | 7,4 |
Rahova | 325 | 50.000 | 52.500 | 7,4 |
Popesti Leordeni | 325 | 50.000 | 52.500 | 7,4 |
Pipera - Voluntari | 400 | 67.500 | 70.875 | 6,8 |
Titan | 400 | 67.500 | 70.875 | 6,8 |
Grivita | 500 | 85.000 | 89.250 | 6,7 |
Tei | 500 | 85.000 | 89.250 | 6,7 |
Carol | 500 | 85.000 | 89.250 | 6,7 |
Tineretului - Timpuri Noi | 500 | 85.000 | 89.250 | 6,7 |
Colentina | 400 | 70.000 | 73.500 | 6,5 |
Militari | 300 | 52.500 | 55.125 | 6,5 |
Drumul Taberei | 325 | 57.500 | 60.375 | 6,5 |
Cotroceni | 500 | 90.000 | 94.500 | 6,3 |
Decebal - Calarasilor | 500 | 90.000 | 94.500 | 6,3 |
Iancului - Pantelimon | 400 | 72.500 | 76.125 | 6,3 |
13 Septembrie - Panduri | 400 | 72.500 | 76.125 | 6,3 |
Ghencea | 275 | 52.500 | 55.125 | 6,0 |
Baneasa | 450 | 87.500 | 91.875 | 5,9 |
1 Mai | 550 | 95.000 | 113.050 | 5,8 |
Stefan cel Mare | 550 | 95.000 | 113.050 | 5,8 |
Dacia - Eminescu | 575 | 100.000 | 119.000 | 5,8 |
Bucurestii Noi | 375 | 75.000 | 78.750 | 5,7 |
Aviatiei | 625 | 112.500 | 133.875 | 5,6 |
Mosilor - Ferdinand | 500 | 95.000 | 113.050 | 5,3 |
Herastrau - Nordului | 650 | 137.500 | 163.625 | 4,8 |
Victoriei - Romana - Universitate | 650 | 150.000 | 178.500 | 4,4 |
Dorobanti - Floreasca | 650 | 160.000 | 190.400 | 4,1 |
Kiseleff - Aviatorilor | 875 | 225.000 | 267.750 | 3,9 |
Unirii | 575 | 150.000 | 178.500 | 3,9 |
Trebuie avut în vedere faptul că nivelul lunar al chiriei este deseori influențat de o anumită sezonialitate, generată de începerea anului universitar printre altele. Sau, așa cum a fost cazul în 2020, când pandemia a diminuat substanțial cererea pe segmentul de închirieri, iar piața a fost inundată cu apartamente disponibile, ceea ce a pus o presiune, în contextul competiției între proprietari, pe scăderea chiriilor solicitate. În același timp, foarte multe apartamente închiriate până în primăvară exclusiv în regim hotelier au fost puse spre închiriere pe termen lung, alimentând și mai mult oferta disponibilă din piață.
Bineînțeles, în urma oricărei investiții, caeteris paribus (expresie în limba latină folosită de către economiști și care tradusă înseamnă "cu celelalte lucruri neschimbate" și valabilă și în cazul analizei noastre), ne interesează și perioada de amortizare, mai precis numărul de ani în care ne-am putea recupera investiția inițială. Perioada de amortizare arată astfel (caeteris paribus):
Cartier | Chirie medie lunara pe mp (euro) | Pret mediu / mp fara TVA (euro) | Yield (%) | Castig anual (euro) | Perioada de amortizare (ani) |
---|---|---|---|---|---|
Crangasi | 9,5 | 1.300 | 8,4 | 5.700 | 11,97 |
Berceni | 8,0 | 1.150 | 8,0 | 4.800 | 12,58 |
Giurgiului | 7,5 | 1.100 | 7,8 | 4.500 | 12,83 |
Dristor | 10,0 | 1.500 | 7,6 | 6.000 | 13,13 |
Mihai Bravu - Vitan | 10,0 | 1.500 | 7,6 | 6.000 | 13,13 |
Pipera Nord | 10,5 | 1.600 | 7,5 | 6.300 | 13,33 |
Giulesti | 6,5 | 1.000 | 7,4 | 3.900 | 13,46 |
Rahova | 6,5 | 1.000 | 7,4 | 3.900 | 13,46 |
Popesti Leordeni | 6,5 | 1.000 | 7,4 | 3.900 | 13,46 |
Pipera - Voluntari | 8,0 | 1.350 | 6,8 | 4.800 | 14,77 |
Titan | 8,0 | 1.350 | 6,8 | 4.800 | 14,77 |
Grivita | 10,0 | 1.700 | 6,7 | 6.000 | 14,88 |
Tei | 10,0 | 1.700 | 6,7 | 6.000 | 14,88 |
Carol | 10,0 | 1.700 | 6,7 | 6.000 | 14,88 |
Tineretului - Timpuri Noi | 10,0 | 1.700 | 6,7 | 6.000 | 14,88 |
Militari | 6,0 | 1.050 | 6,5 | 3.600 | 15,31 |
Colentina | 8,0 | 1.400 | 6,5 | 4.800 | 15,31 |
Drumul Taberei | 6,5 | 1.150 | 6,5 | 3.900 | 15,48 |
Cotroceni | 10,0 | 1.800 | 6,3 | 6.000 | 15,75 |
Decebal - Calarasilor | 10,0 | 1.800 | 6,3 | 6.000 | 15,75 |
Iancului - Pantelimon | 8,0 | 1.450 | 6,3 | 4.800 | 15,86 |
13 Septembrie - Panduri | 8,0 | 1.450 | 6,3 | 4.800 | 15,86 |
Ghencea | 5,5 | 1.050 | 6,0 | 3.300 | 16,70 |
Baneasa | 9,0 | 1.750 | 5,9 | 5.400 | 17,01 |
1 Mai | 11,0 | 1.900 | 5,8 | 6.600 | 17,13 |
Stefan cel Mare | 11,0 | 1.900 | 5,8 | 6.600 | 17,13 |
Dacia - Eminescu | 11,5 | 2.000 | 5,8 | 6.900 | 17,25 |
Bucurestii Noi | 7,5 | 1.500 | 5,7 | 4.500 | 17,50 |
Aviatiei | 12,5 | 2.250 | 5,6 | 7.500 | 17,85 |
Mosilor - Ferdinand | 10,0 | 1.900 | 5,3 | 6.000 | 18,84 |
Herastrau - Nordului | 13,0 | 2.750 | 4,8 | 7.800 | 20,98 |
Victoriei - Romana - Universitate | 13,0 | 3.000 | 4,4 | 7.800 | 22,88 |
Dorobanti - Floreasca | 13,0 | 3.200 | 4,1 | 7.800 | 24,41 |
Kiseleff - Aviatorilor | 17,5 | 4.500 | 3,9 | 10.500 | 25,50 |
Unirii | 11,5 | 3.000 | 3,9 | 6.900 | 25,87 |
Potrivit companiei de consultanță imobiliară JLL România, deși au o rată de rentabilitate mai mică, majoritatea tranzacțiilor de investiții rezidențiale sunt înregistrate în zonele ultracentrale și de nord. Acest interes poate fi explicat prin mai multe elemente. În primul rând, aceste proprietăți au o valoare care se menține în timp și chiar crește constant și de asem*nea, pot atrage chiriași de calitate pe un termen lung, ceea ce duce la un apetit mai mare pentru cei care sunt interesați să cumpere locuințe în vederea închirierii.
Cu toate acestea, se poate observa că o investiție rezidențială în zona Unirii dispune de o perioadă de amortizare destul de îndelungată, de nu mai puțîn de 25 de ani, comparativ cu o investiție similară în cartierul Crângași, de exemplu, unde ne putem recupera investiția în numai 12 ani. Cea din urmă este mult mai avantajoasă, mai ales dacă achizitia a fost realizată printr-un credit ipotecar.
Sursa foto: a40757 / Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Despre autor
Absolvent al Facultatii de Economie din cadrul Academiei de Studii Economice din Bucuresti si al unui program de Master, cu specializarea Economie Europeana, sustinut in aceeasi institutie, Marius Alexandru Stanciu dispune de o experienta jurnalistica de peste 12 ani, dobandita in cadrul redactiei Wall-Street.rosi acopera din punct de vedere editorial evenimente si interviuri din piata imobiliara, piata asigurarilor si pensii private.
Mai multe articole scrise de Marius Alexandru Stanciu »
Te-ar putea interesa și: