1. Begriffliches
REIT ist die Abkürzung von Real Estate Investment Trust.
REIT’s sind Vermögensträger, welche Immobilien besitzen und/oder diese verwalten sowie Vermögensträger, welche Immobilien finanzieren.
Das Anlagevermögen von REIT’s besteht also entweder aus direkten Immobilienanlagen oder dann aus Darlehen, welche der Finanzierung von Immobilien dienen und hypothekarisch gesichert sind. Entsprechend dieser Anlagestruktur stellen Erlöse aus der Verwaltung und Vermietung von Liegenschaften und Zinseinkünfte die Erträge von REIT’s dar. Hinzu kommen bei den Erträgen Gewinne aus der Veräusserung von Immobilien (Veräusserungsgewinne).
Die Gewinne der REIT’s werden zu einem grossen Teil an die Anteilsinhaber ausgeschüttet. Die Gesetze schreiben regelmässig eine hohe Ausschüttungsquote vor. Die Höhe ist allerdings von Land zu Land verschieden.
Meist sind die Gewinne auf der Stufe der Gesellschaft steuerfrei und die Besteuerung findet nur auf der Stufe der Anteilsinhaber statt. Es kommt also nicht wie bei normalen Immobiliengesellschaften zu einer wirtschaftlichen Doppelbelastung, indem sowohl der Gewinn der Gesellschaft als auch der Einkommensüberschuss des Anteilsinhabers besteuert wird. Dieser steuerliche REIT-Status wird aber nur bei Vorliegen gewisser Voraussetzungen gewährt.
REIT’s sind regelmässig an einer Börse kotiert.
2. Rechtsform
Die Rechtsform der Vermögensträger ist von Land zu Land verschieden. In den USA können REIT’s als Trust oder als Corporation gegründet werden. In anderen Ländern wie z.B. Belgien bestehen sie in der Form von Investmentfonds. In Deutschland ist die Form der Aktiengesellschaft als Träger der REIT’s gesetzlich vorgeschrieben.
3. Geschichtliches
REIT’s gibt es seit dem Jahre 1960. Erstmals tauchten sie in den USA auf. Von dort aus verbreiteten sie sich nach Australien, Kanada und Japan. In Europa hatten die Niederlande eine Vorreiterrolle inne. Bald kamen Frankreich und Belgien dazu. Erst im Jahre 2007 wurden REIT’s in England und in Deutschland eingeführt.
4. Arten von REIT’s
REIT’s werden nach dem Schwerpunkt ihrer Anlagen eingeteilt. Bei Equity-REIT’s steht das Investment in Immobilien (das Anlagevermögen besteht aus Sachanlagen) im Vordergrund. Bei Mortages-REIT’s besteht das Anlagevermögen hauptsächlich aus Hypothekardarlehen (Immobilienkredite, Finanzanlagen). Bei hybriden REIT’s findet man beide Formen von Investments vor, d.h. Direktanlagen in Immobilien und Immobiliendarlehen.
5. REIT’s als Instrument zur Freisetzung von Immobilienwerten
Viele Unternehmen oder staatliche Einheiten besitzen Immobilien, welche sie entweder für betriebliche Zwecke nutzen oder dann als Anlageobjekt halten. Ihnen wäre es oft ein Anliegen, diese Immobilien zu veräussern, um die freigesetzten Gelder im Betrieb investieren zu können. Gehindert werden sie bei der Realisierung dieser Absichten in vielen Fällen aber durch die Besteuerung der stillen Reserven, welche bei der Veräusserung anfallen.
Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Schaffung von REIT-Strukturen kann es sinnvoll sein, den Unternehmen die steuerlich attraktive Übertragung ihrer Immobilien auf die REIT’s zu ermöglichen. Damit werden interessante REIT’s geschaffen, welche ihren Spezialisierungsvorteil nutzen können. Zudem kann das freigesetzte Kapital betrieblich genutzt werden.
6. REIT’s als Anlageinstrumente
REIT’s stellen eine Möglichkeit dar, in Immobilien zu investieren. REIT’s stehen in Konkurrenz zu direkten Immobilieninvestments, zu Anlagefonds und zu normalen Immobilien- Aktiengesellschaften. Für die Unterschiede kann auf den Anhang verwiesen werden. Die Vorteile der REIT’s liegen in der Diversifikation, in der hohen Ausschüttungsquote, in der Börsennotierung und in der Steuerbefreiung auf REIT-Ebene. Diese Vorteile sind allerdings länderspezifisch ausgestaltet und jeweils zu überprüfen.
So sind es denn auch die relativ hohen Ausschüttungen und die Möglichkeit, über den börsenmässigen Handel mit REIT-Anteilen von Kapitalgewinnen zu profitieren, welche ein Investment in REIT’s attraktiv machen. Die regelmässigen Ausschüttungen von REIT’s liegen meist zwischen 150 – 250 Basispunkte (1.5 – 2.5%) höher als vergleichbare langfristige Staatsanleihen. Die Höhe der Kapitalgewinne hängt von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab. In den Jahren 1971 bis 2003 lag die durchschnittliche jährliche Rendite von REIT’s in den USA bei etwa 13%. Die Wertsteigerung der Aktien der 30 führenden US-Unternehmen betrug in dieser Zeit nur rund 8%.
Wohl bestimmt auch bei REIT’s die Nachfrage die Höhe des Kurses. Allerdings verläuft die Entwicklung von Immobilienwerten meist unabhängig von der Entwicklung von Aktienkursen. Untersuchungen in den USA haben die Renditen von REIT’s mit den Renditen verglichen, welche mit Aktien, Bonds und Geldmarktanlagen verdient werden können. Die Korrelationen der REIT-Anlagen sind verglichen mit diesen Anlageformen sehr gering. Die Korrelation zu den US-Aktien beträgt 0.42, zu den US-Bonds 0.13 und zum US-Geldmarkt – 0.16. REIT’s sind also ein sehr geeignetes Instrument zur Risikostreuung. REIT’s bieten zudem einen hohen Sachwertschutz, d.h. einen hohen Schutz gegen die inflationäre Erosion von Nominalwerten.
Da REIT’s diversifizierte Bestände an Immobilien haben, liegt das Risikoprofil unterhalb von direkten Immobilienanlagen, allerdings höher als bei Obligationenanlagen. Dieser Diversifikationseffekt kann durch die Streuung auf verschiedene REIT’s noch verstärkt werden.
7. Das ReitG in Deutschland als Beispiel einer gesetzlichen Ausgestaltung
Die Einführung von REIT’s wurde in Deutschland seit dem Jahre 2003 vermehrt gefordert. Insbesondere sollte ausländisches Kapital nach Deutschland geführt werden und auch für den Erwerb von Immobilien zur Verfügung stehen. Deutschland ist in Europa immerhin der grösste Immobilienmarkt und auch weltweit sehr bedeutend. Als Investoren in das Segment der Immobilien treten in Deutschland vor allem Versicherungen und Pensionskassen auf.
Im Jahre 2007 wurde das REIT-Gesetz (REITG) erlassen. Nachfolgend werden die Grundzüge dieses Gesetzes dargestellt. Die Ausführungen stellen eine Konkretisierung der allgemeinen Prinzipien und damit ein gutes Beispiel von REIT-Strukturen dar.
Dass sich eine Immobiliengesellschaft REIT nennen darf, setzt das Erfüllen verschiedener Kriterien voraus. So muss die Gesellschaft als Aktiengesellschaft organisiert sein. Ihre Anteile müssen zudem an einer Börse (in Europa) zugelassen sein. Die Geschäftsführung und der Sitz müssen in Deutschland liegen. Schliesslich sind verschiedene Voraussetzungen beim Aktienkapital (Mindestkapital von EUR 15.0 Mio.), bei der Geschäftstätigkeit (Schwergewicht bei der Immobilienanlage; kein Immobilienhandel), bei der Finanzierung (Verschuldung von höchstens 60% des Gesamtvermögens) bei der Ausschüttung des Gewinns (hohe Ausschüttungsquote von 90%) und bei der Verteilung der Aktien (Streubesitz; Maximalquote) einzuhalten.
Der Anlageschwerpunkt von REIT’s bilden Immobilien. Wenigstens 75% des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein und wenigstens 75% der Erträge müssen aus Immobilien stammen. Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt nach den IFRS (International Financial Reporting Standards). Kerngeschäft der REIT’s ist zudem das Halten und Bewirtschaften von Immobilien und nicht der Immobilienhandel. Innerhalb von 5 Jahren dürfen höchstens 50% und innerhalb von 10 Jahren höchstens 100% der Bestände verkauft werden. Eine Besonderheit von REIT’s in Deutschland liegt darin, dass sie keine Bestandsimmobilien erwerben dürfen. Damit sind Immobilien gemeint, bei denen mehr als 50% der Nettonutzfläche der Wohnnutzung dient und welche vor dem 31. Dezember 2006 gebaut worden sind. Wohnliegenschaften, welche nach dem 1. Januar 2007 gebaut werden, dürfen gehalten werden. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Bestimmung den Anliegen des Mieterschutzes dienen. Offensichtlich wird befürchtet, dass REIT’s die Mietzinsen übermässig erhöhen und zudem keinen Wohnraum für Randgruppen zur Verfügung stellen.
Liegen die Voraussetzungen vor, so unterliegen die Erträge der REIT’s weder der Körperschaftssteuer noch der Gewerbesteuer.
Der Gesetzgeber hat zudem dafür gesorgt, dass die Aktien im Publikum breit gestreut sind. Der maximale Anteil an einer Beteiligung darf 10% nicht überschreiten. 15% der Aktien müssen zudem von Aktionären gehalten werden, bei welche die einzelnen Aktionäre nicht mehr als 3% der Anteile besitzen.
Das REITG sieht vor, dass 90% der Gewinne an die Teilhaber ausgeschüttet werden müssen. Dies führt dazu, dass sich REIT’s kaum aus eigenen Mitteln finanzieren können. Sie müssen sich neues Kapital über die Börse beschaffen, wenn sie wachsen wollen. Derzeit ist in Deutschland eine Gesellschaft, nämlich die alstria office REIT-AG, als REITGesellschaft im Handelsregister eingetragen. Anfangs November 2007 wurde die alstria office REIT-AG auch als erste Gesellschaft im REIT’s-Segment der Deutschen Börse aufgenommen.
Anhang:
REIT’s im Vergleich mit anderen Immobilienanlageformen
Quelle: ebs/ZEW, Ernst & Young, DZ Bank
